Drone
Filmer une maison au drone : le droit, les voisins, les bons réflexes
Une vue aérienne fait souvent la différence dans une annonce. En matière de drone immobilier, la réglementation croise pourtant trois droits : celui de l’air, celui de la propriété et celui de la vie privée des voisins. Voici comment faire filmer une maison sans faux pas, que vous soyez vendeur, agence ou syndic.
Par Marc Ané, vidéaste, ingénieur du son et télépilote à Thiers. Lecture : 6 min
En bref. Filmer une maison au drone est possible si trois conditions sont réunies. Le vol respecte les règles aériennes du lieu (agglomération, zone peuplée, zones restreintes). Le propriétaire ou l’occupant a donné son accord. Les images ne dévoilent pas la vie privée des voisins. Pour une annonce, l’agence doit aussi s’assurer par écrit de ses droits d’utilisation des images.
Qui peut commander les images aériennes d’une maison ?
Le propriétaire, d’abord. C’est lui qui autorise le survol de son terrain et la diffusion des images de son bien. Si la maison est louée, l’occupant entre dans la boucle : le guide studioSPORT rappelle qu’un vol au-dessus d’un espace privé suppose l’accord du propriétaire ou de l’occupant.
L’agence immobilière, ensuite, au nom du vendeur. Ne présumez pas que le mandat de vente couvre le drone. Un accord écrit et daté évite les surprises : il précise la date du vol, les parties du bien filmées, les supports de diffusion (portails, site de l’agence, réseaux sociaux, vitrine) et la durée d’utilisation des images.
Le syndic, pour un immeuble. Quand il s’agit de filmer une toiture, une façade ou une cour commune, il est l’interlocuteur logique. Prévenez aussi les copropriétaires dont les fenêtres et les balcons entreront dans le champ.
Drone immobilier : la réglementation dépend du lieu
Les règles aériennes ne regardent pas la valeur du bien, mais son environnement. Pour savoir où se situe une maison, la carte Géoportail et sa couche « Restrictions UAS » donnent la réponse, indique la fiche réflexe de la DGAC. Trois situations reviennent souvent.
| Situation du bien | Ce qui encadre le vol | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Ferme ou maison isolée, loin des habitations | Catégorie ouverte possible, 120 m de hauteur au maximum | En A3, rester à 150 m des zones résidentielles, commerciales, industrielles ou récréatives |
| Lotissement, bourg, centre-ville | Agglomération : survol de l’espace public réservé aux vols professionnels | Zone peuplée : déclaration au préfet avec 10 jours ouvrables de préavis |
| Abords d’un aérodrome ou d’un site sensible | Zone restreinte visible sur Géoportail | Hauteur limitée, accord du contrôle aérien pour la dépasser |
Le cas le plus fréquent est le deuxième. Pour cadrer la façade d’une maison de ville, le drone décolle souvent depuis la rue ou la survole. L’arrêté du 23 décembre 2025 autorise ce survol de l’espace public en agglomération dans le cadre de l’activité professionnelle de l’exploitant. En zone peuplée, il déclenche la déclaration préalable prévue à l’article 6 de l’arrêté du 3 décembre 2020. Les autres nouveautés de l’année sont détaillées dans notre article sur la réglementation drone 2026.
Un particulier qui filme son propre jardin avec son drone reste dans un cadre de loisir, en catégorie ouverte et hors de l’espace public. Un agent immobilier qui pilote lui-même pour une annonce agit à titre professionnel. Son agence doit alors être enregistrée comme exploitant et lui-même titulaire des attestations adaptées au drone utilisé. Avec un appareil de classe C2, la sous-catégorie A2 impose de rester à 30 m des tiers, ou 5 m en mode basse vitesse, selon le ministère. Dans un lotissement, les voisins installés au jardin sont des tiers.
Les voisins dans le champ : vie privée et sanctions
interdit de diffuser ou de vendre des prises de vues sans l’accord des personnes concernées
CNIL, fiche sur le drone de loisir et la vie privée, décembre 2016
La fiche de la CNIL vise le drone de loisir, mais son principe vaut pour une annonce : une personne reconnaissable sur une image ne doit pas se retrouver en ligne sans son accord. La Commission recommande aussi d’informer les personnes présentes et d’éviter de filmer visages et plaques d’immatriculation. Plus largement, l’article 9 du Code civil pose que « chacun a droit au respect de sa vie privée ».
Le risque n’a rien de théorique. L’atteinte à la vie privée relève du Code pénal, et les peines encourues dépassent de loin celles des infractions aériennes courantes, comme le montre la fiche de justice.fr.
d’amende et 1 an de prison pour atteinte à la vie privée
Code pénal, art. 226-1, via justice.fr
d’amende pour défaut d’enregistrement de l’exploitant
justice.fr, septembre 2025
d’amende pour un vol sans la formation requise
justice.fr, septembre 2025
Les bons réflexes avant, pendant et après le vol
Avant le vol, prévenez les voisins directs. Un mot dans la boîte aux lettres avec la date, le créneau et l’objet du tournage désamorce bien des tensions. En zone peuplée, le préavis de dix jours ouvrables laisse justement le temps de le faire.
Pendant le vol, le cadrage protège mieux que n’importe quel floutage. Un angle oblique tourné vers la maison montre le bien sans exposer les jardins d’à côté, ce qu’une vue plongeante fait rarement. Une hauteur modérée limite aussi ce qui entre dans le champ.
Après le vol, relisez chaque image avant diffusion : piscine voisine, fenêtre éclairée, personne sur une terrasse, véhicule garé devant un portail. Ce qui n’apporte rien à la vente se recadre ou se floute.
Un repère utile : la règle du « 1 pour 1 »
Héritée de l’ancienne réglementation et reprise par le guide studioSPORT, elle consiste à ne pas monter plus haut que la distance qui sépare le drone des limites du terrain. Ce n’est pas une obligation réglementaire actuelle, mais un bon moyen de rester au-dessus de la parcelle filmée.
Marc Ané, télépilote certifié EASA, prépare ses vols avec la même méthode dans l’enceinte d’un aéroport comme dans une gare en activité : ne filmer que ce qui sert le projet. Pour une maison, le vol peut d’ailleurs servir deux fois. Avant une vente, une inspection de toiture par drone documente l’état de la couverture et répond d’avance aux questions de l’acheteur.
Ce que votre prestataire doit vous remettre
Pour un dossier immobilier, quelques pièces font la différence. La liste complète des contrôles administratifs figure dans notre guide pour faire appel à un télépilote drone. Côté vente, retenez celles-ci.
Le kit d’un tournage immobilier en règle
- Le numéro d’exploitant et l’attestation de formation du pilote
- La preuve de déclaration en préfecture si le vol a lieu en zone peuplée
- Une attestation d’assurance responsabilité civile couvrant l’activité drone
- L’accord écrit du propriétaire ou de l’occupant, joint au devis
- Une cession de droits qui précise supports, durée et usages (annonce, vitrine, réseaux)
- Des images relues : voisins, plaques et visages recadrés ou floutés
- Des formats adaptés aux portails immobiliers et aux réseaux sociaux
Un bien à mettre en valeur vu du ciel ?
Envoyez à Marc l’adresse du bien et l’usage prévu des images. Il vous dit si le vol demande une déclaration, ce qu’il faut annoncer aux voisins et quel créneau viser. Ou appelez le 06 62 47 59 41.
Drone et immobilier : vos questions
Est-ce qu’un drone a le droit de survoler ma propriété ?
La pratique recommandée est d’obtenir l’accord du propriétaire ou de l’occupant avant de voler au-dessus d’un terrain privé. Le pilote doit en outre respecter les règles aériennes du lieu et ne pas porter atteinte à votre vie privée, protégée par le Code civil et sanctionnée par le Code pénal. Pour un particulier qui vole par plaisir, la rue et la place d’une commune restent fermées, sauf site autorisé par la préfecture.
Quel est le tarif d’une prestation de drone immobilier ?
Il n’existe pas de grille officielle. Le prix dépend du lieu, puisqu’une déclaration en zone peuplée ajoute du temps administratif, du nombre de prises de vues, du montage vidéo et du floutage éventuel. Demandez un devis qui détaille ces postes et précise les droits d’utilisation inclus : c’est le seul moyen de comparer deux offres.
Un agent immobilier peut-il filmer lui-même un bien au drone ?
Oui, s’il agit comme un exploitant professionnel : enregistrement sur AlphaTango, attestations adaptées au drone utilisé, respect de la catégorie de vol et, en zone peuplée au-dessus de l’espace public, déclaration au préfet dix jours ouvrables avant. Sans ces prérequis, mieux vaut confier le vol à un télépilote déclaré.
Faut-il flouter les maisons voisines sur une annonce ?
Le plus sûr est de cadrer pour que les maisons voisines restent secondaires. Floutez ou recadrez en priorité ce qui touche à la vie privée : personnes reconnaissables, intérieur visible par une fenêtre, jardin occupé, plaques d’immatriculation. La CNIL recommande d’éviter visages et plaques, et rappelle qu’on ne diffuse pas de prises de vues sans l’accord des personnes concernées.
Sources
- CNIL, où piloter son drone de loisir et quelles précautions en matière de vie privée (2016)
- Justice.fr, Drone : règles de pilotage à respecter (septembre 2025)
- studioSPORT, voler en agglomération dans un espace privé
- Légifrance, arrêté du 23 décembre 2025 modifiant l’arrêté du 3 décembre 2020
- Légifrance, arrêté du 3 décembre 2020, article 6 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2026)
- Ministère de la Transition écologique, formation catégorie ouverte UAS
- DGAC, fiche réflexe catégorie ouverte
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